Povinnost realitních kanceláří zjišťovat si skutečného majitele právnické osoby

Přestože novelizace Zákona o veřejných rejstřících není rozsáhlého charakteru, činnost realitních kanceláří může značným způsobem ovlivnit.

Novelizace zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (dále také jako „Zákon o veřejných rejstřících“), která je účinná od 1. 1. 2018, zavedla novou neveřejnou evidenci údajů o skutečných majitelích právnických osob a svěřenských fondů (dále také jako „Neveřejná evidence“).

Přestože novelizace Zákona o veřejných rejstřících není rozsáhlého charakteru, činnost realitních kanceláří může značným způsobem ovlivnit, a proto je vhodné se na požadavky vymezené v souvislosti s touto novelizací připravit co nejdříve.

Povinnost provést zápis o skutečných majitelích do Neveřejné evidence mají právnické osoby zapsané do obchodního rejstříku nejpozději do 1. 1. 2019, ostatní právnické osoby a svěřenské fondy mají povinnost zapsat svého skutečného majitele do 1. 1. 2021. Zápisy je nutné podávat prostřednictvím formuláře a podléhají soudnímu poplatku ve výši 1 000 Kč, nicméně zápisy učiněné do 1. 1. 2019 jsou od soudního poplatku osvobozeny.

Realitní kanceláře mají, jakožto právnická osoba zapsána do obchodního rejstříku, také povinnost zapsat svého skutečného majitele do Neveřejné evidence, a to do 1. 1. 2019.

Údaje (zejména jméno, adresa, datum narození, rodné číslo, státní příslušnost, údaj o podílu na hlasovacích právech) o skutečných majitelích, které jsou zapisovány do Neveřejné evidence, jsou dle ustanovení § 118g odst. 3 Zákona o veřejných rejstřících zpřístupněny soudům, orgánům činným v trestním řízení a dalším zde uvedeným subjektům, ale také povinným osobám, jak jsou definovány zákonem č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále také jako „Zákon AML“). Těmito osobami povinnými jsou dle § 2 odst. 1 písm. d) Zákona AML, kromě jiných, osoby oprávněné k obchodování s nemovitostmi nebo ke zprostředkování obchodu s nimi, tedy realitní kanceláře. Okruh osob, které mohou získat přístup k evidovaným údajům, je tak značně široký (o zpřístupnění informacích vedených v registru lze požádat i v případě existence oprávněného zájmu).

Dále je nezbytné uvést, že na realitní kanceláře rovněž dopadá povinnost dle § 9 odst. 1 Zákona AML provést kontrolu každého klienta (právnické osoby či svěřenského fondu) v případě obchodu v hodnotě 15 000 EUR nebo vyšším, dále při obchodu s politicky exponovanou osobou, jakož i v jiných zákonem uvedených případech. Jelikož limit 15 000 EUR je při obchodování s nemovitostmi snadno dosažitelný, bude pravděpodobně nejčastějším důvodem pro provedení kontroly klienta.

Kontrola klienta, kromě jiného, spočívá ve zjištění skutečného majitele, jakož i vlastnické a řídící struktury. Od 1. 1. 2018 by tato kontrola měla spočívat ideálně v dálkovém přístupu do Neveřejné evidence a získání výpisu o skutečném majiteli. O dálkový přístup do této evidence lze zažádat prostřednictvím formuláře na https://issm.justice.cz/.

V případě, že právnická osoba, která již provedla zápis v Neveřejné evidenci po 1. 1. 2018, je účastníkem obchodu s realitní kanceláří, bude informace získaná z Neveřejné evidence (která nevzbuzuje u povinné osoby důvodnou pochybnost) dostatečná pro povinné osoby za účelem splnění povinnosti zjistit skutečného majitele. Pokud zápis v Neveřejné evidenci proveden nebude, mají povinné osoby povinnost učinit přiměřené kroky ke zjištění skutečného majitele. Aktuálně je dle mého názoru tedy nadále možné dodržovat postup stanovený v systému vnitřních zásad, který má povinně mít osoba oprávněná k obchodování s nemovitostmi nebo ke zprostředkování obchodu s nimi. Tento systém vnitřních zásad by měl stanovovat, jaké jsou nutné podmínky proto, aby byla totožnost skutečného majitele dostatečně prokázána, a to například výpisem z obchodního rejstříku či požadováním čestného prohlášení obsahující tvrzení, kdo je skutečným majitelem. V případě, že klient neposkytne součinnost, či povinné osobě vzniknou pochybnosti o věrohodnosti poskytnutých informací, musí povinná osoba odmítnout uskutečnění obchodu či navázání obchodního vztahu, a to pod hrozbou sankcí.

Realitní kanceláři mohou být v případě porušení povinností stanovených Zákonem AML uloženy sankce, a to v případě opakovaného porušování povinnosti provádět kontrolu klienta ve výši až 1 000 000 Kč a při porušení povinnosti odmítnout obchod či obchodní vztah až ve výši 10 000 000 Kč.

Právnické osoby aktuálně nejsou příliš motivovány provádět zápisy skutečných majitelů do Neveřejné evidence, neboť vůči nim právní předpisy nestanoví přímo vymahatelnou sankci. Nicméně jelikož mohou být uděleny správní pokuty povinným osobám, tedy realitním kancelářím, měly by tyto důsledně zvážit, zda s osobou, jež nemá v Neveřejné evidenci zapsaného skutečného majitele, uzavře obchod. Ačkoliv neexistuje žádná povinnost zjišťovat údaje o skutečných majitelích právnických osob výhradně z Neveřejné evidence, stále existuje povinnost právnických osob nejpozději do 1. 1. 2019 uvést tyto předmětné údaje do Neveřejné evidence. Realitní kancelář spolupracující s klientem po 1. 1. 2019, jež danou povinnost evidence nesplnil, se vystavuje riziku, že informace poskytnuté takovým klientem, mohou být brány jako nevěrohodné a nedůvěryhodné (vzhledem k úmyslnému nesplnění povinnosti vložení údajů do Neveřejné evidence) a realitní kancelář by tak měla zvážit, zda vůbec navázat s takovým klientem obchodní vztah, či uzavřít obchod.

Mgr. Táňa Krutilková

advokátní kancelář SEDLAKOVA LEGAL s.r.o.


Pozn. Skutečným majitelem je dle Zákona AML fyzická osoba, která má fakticky nebo právně možnost vykonávat přímo nebo nepřímo rozhodující vliv v právnické osobě, ve svěřenském fondu nebo v jiném právním uspořádání bez právní osobnosti. Skutečným majitelem tak je vždy pouze fyzická osoba,

a. která sama nebo společně s osobami jednajícími s ní ve shodě disponuje více než 25 % hlasovacích práv této obchodní korporace nebo má podíl na základním kapitálu větší než 25 %,

b. která sama nebo společně s osobami jednajícími s ní ve shodě ovládá osobu uvedenou v bodě a.,

c. která má být příjemcem alespoň 25 % zisku této obchodní korporace, nebo

d. která je členem statutárního orgánu, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu, není-li skutečný majitel nebo nelze-li jej určit podle bodů a. až c.,

Obecně lze tedy říct, že skutečným majitelem, již dle samotného jazykového výkladu pojmu, je fyzická osoba, jež z právnické osoby (či svěřenského fondu) profituje, nebo má skutečnou rozhodovací pravomoc a neexistuje tedy žádná osoba, jež by její rozhodnutí mohla patřičně ovlivnit.