Praktický manuál k dani z příjmu fyzických osob při převodu vlastnického práva k nemovité věci

Pokud si nevíte rady s daní z příjmů fyzických osob při převodu vlastnického práva k nemovité věci, tento manuál Vám pomůže se v problematice zorientovat. Je zde v jednotlivých kapitolách popsáno, kdy je nutno uhradit daň z příjmu v případě převodu nemovitých věcí a za jakých okolností dochází k osvobození od placení daně z příjmu. Na praktických příkladech jsou demonstrovány různé životní situace.

Každý výtěžek z

a. prodeje nemovitosti,

b. bezúplatného příjmu nemovitosti a

c. příjmu z prodeje družstevního podílu

je příjmem dle zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů (dále také jako „ZoDP“). Tyto příjmy jsou zařazeny mezi tzv. „ostatní příjmy“ dle ustanovení § 3 odst. 1 písm. e) a v návaznosti na ustanovení § 10 ZoDP. V ustanovení § 4 a ustanovení § 4a ZoDP je definováno jaký příjem a za jakých podmínek je od daně z příjmu osvobozen.

1. OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z PŘÍJMU FYZICKÝCH OSOB PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI:

Od daně z příjmu jsou osvobozeny příjmy z prodeje nemovitých věcí, pokud:

  • doba mezi nabytím vlastnického práva prodávajícím k nemovité věci a jejich následným prodejem přesáhne pět (5) let;
  • se jedná o příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo bytové jednotky a v této nemovitosti měl prodávající bydliště po dobu nejméně dvou (2) let bezprostředně před prodejem;
  • se jedná o příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo bytové jednotky a v této nemovitosti měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem kratší dobu, a zároveň použije získané prostředky do jednoho (1) roku od jejich nabytí k uspokojení vlastní bytové potřeby.

Pokud je prodávaná nemovitost součástí společného jmění manželů, stačí, pokud výše uvedené podmínky splňuje alespoň jeden z manželů.

Příklad:

Manželé Novákovi v listopadu 2016 zakoupili byt, do kterého se nastěhovali se svými dětmi. Tento byt v dubnu 2018 prodali a získané prostředky v průběhu roku 2018 použili ke stavbě domu. Od daně z příjmu z prodeje bytové jednotky budou osvobozeni, protože bezprostředně před prodejem měli v prodávané nemovitosti bydliště a zároveň prostředky utržené z prodeje použili do jednoho roku k uspokojení vlastní bytové potřeby.

2. NABYTÍ NEMOVITOSTI DĚDĚNÍM

Od daně z příjmu jsou v souladu s ustanovením §4a ZoDP příjmy nabyté děděním vždy osvobozeny.

Následný prodej nemovitosti nabyté děděním:

Pokud se jedná o prodej nemovité věci, kterou prodávající nabyl děděním po svém manželovi nebo příbuzném v řadě přímé, započítává se do doby pěti (5) let mezi nabytím a následným prodejem také doba, ve které byly nemovitosti ve vlastnictví zůstavitele. Není přitom podstatné, zda dědic dědil ze závěti či na základě zákonné dědické posloupnosti.

Příbuzenství v linii přímé: osoby jsou příbuzné v linii přímé, pokud jedna osoba pochází od druhé, jde tedy o předky a potomky – rodiče, prarodiče, děti, vnoučata a pravnoučata.

Příbuzenství v linii vedlejší: nastává, pokud osoby nepochází jedna od druhé, ale mají společného předka, tedy jde o sourozence, tetu, strýce, synovce, neteř.

Příklad:

Paní Nováková v roce 2018 jakožto jediný potomek zdědila po své zesnulé matce rekreační chatu, kterou její matka vlastnila od roku 1993. Paní Nováková pro chatu nemá využití, proto se ji rozhodne obratem prodat. Od daně z příjmu bude osvobozena, protože do doby pěti let mezi nabytím vlastnického práva k chatě a jejím následným prodejem se připočte i doba, po kterou chatu vlastnila matka paní Novákové jakožto příbuzný v řadě přímé – celková rozhodná doba pro posouzení časového testu tedy bude 25 let.

Pan Novák zdědil po svém strýci zemědělské pozemky. Vzhledem k tomu, že strýc není příbuzným v řadě přímé, bude muset pan Novák počkat s případným prodejem pozemků pět let od nabytí vlastnictví k nim, aby se vyhnul placení daně z příjmu. V případě, že pozemky pan Novák prodá dříve, bude muset daň z příjmu odvést.

3. OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z PŘÍJMU PŘI DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI:

Bezúplatné nabytí nemovité věci (darování) je pro obdarovanou osobou taktéž příjmem, který podléhá zdanění.

Od daně z příjmu je osvobozen dar:

  • pokud je mezi dárcem a obdarovaným příbuzenský vztah:
    • v linii přímé u všech příbuzných (příbuzným v linii přímé jsou všichni předci a potomci, tedy rodiče, prarodiče, děti, vnoučata, pravnoučata);
    • v linii vedlejší, pouze pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, a dále pokud jde manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů;
  • pokud je dárcem osoba, se kterou obdarovaný žil nejméně jeden (1) rok před darováním ve společné domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.

Příbuzenství v linii přímé: osoby jsou příbuzné v linii přímé, pokud jedna osoba pochází od druhé, jde tedy o předky a potomky – rodiče, prarodiče, děti, vnoučata a pravnoučata.

Příbuzenství v linii vedlejší: nastává, pokud osoby nepochází jedna od druhé, ale mají společného předka, tedy jde o sourozence, tetu, strýce, synovce, neteř.

Příklad:

Paní Ludmila darovala svým vnoučatům Františkovi a Jiřímu svůj byt. František a Jiří jsou od daně z příjmů osvobozeni, neboť dárcem byla jejich babička, tedy osoba v linii přímé.

Pan Vomáčka žil tři roky v rodinném domě s paní Kateřinou, která se o něj ve stáří starala a plně pečovala o domácnost. Pan Vomáčka se rozhodl, že paní Kateřině poděkuje darem a rodinný dům ji daroval. Paní Kateřina je osvobozena od daně z příjmu, neboť po dobu delší, než jeden rok žila ve společné domácnosti s dárcem a starala se jak o něj, tak o společnou domácnost.  

4. OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z PŘÍJMU PŘI NÁSLEDNÉM PRODEJI NEMOVITOSTI NABYTÉ DAROVÁNÍM

Při následném prodeji nemovitosti nabyté darem bude prodávající od daně osvobozen, pokud splní některou z dříve uvedených podmínek, tedy:

  • doba mezi nabytím vlastnického práva k daru a jeho následným prodejem přesáhne pět (5) let;
  • pokud je darem rodinný dům (se souvisejícím pozemkem) či bytová jednotka a v darované nemovitosti měl prodávající bydliště po dobu nejméně dvou (2) let bezprostředně před prodejem;
  • pokud je darem rodinný dům (se souvisejícím pozemkem) či bytová jednotka a v darované nemovitosti měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem po kratší dobu než dvou (2) let, a použije získané prostředky do jednoho (1) roku od jejich nabytí k uspokojení vlastní bytové potřeby.

Příklad:

Manželé Novákovi se při příležitosti stěhování do nového domu rozhodli v roce 2017 darovat své dceři Anně byt, ve kterém do té doby všichni tři společně bydleli. Anna byla od daně z příjmu darované nemovitosti osvobozena, neboť rodiče jsou jejími příbuznými v řadě přímé. V roce 2018 se Anna nastěhovala do domu svého snoubence a byt prodala. Od daně z příjmu byla v tomto případě také osvobozena (přestože byt sama nevlastnila po dobu pěti let), jelikož po dobu více než dvou let před jeho prodejem měla v prodávaném bytě bydliště.

Pan Továrek daroval svému synovci Tomášovi v roce 2016 lesní pozemky. Od daně z nabytí darovaných nemovitostí byl Tomáš osvobozen, neboť se jednalo o dar od příbuzného ve vedlejší linii – strýce. Tomáš v roce 2018 pozemky dále prodal. Z kupní ceny bude muset odvést daň z příjmu, neboť mezi nabytím nemovitostí a jejich prodejem neuplynulo pět let.  

5. OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z PŘÍJMU PŘI PŘEVODU DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU

Od daně z příjmu jsou osvobozeny příjmy z úplatného převodu (prodeje) družstevního podílu, pokud mezi nabytím podílu a jeho následným převodem uběhlo více než pět (5) let.

Příjem získaný z prodeje družstevního podílu je také osvobozen, pokud byla prodejem zrušena nájemní smlouva k bytu a do jednoho (1) roku od prodeje byl příjem z tohoto prodeje použit na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Při nabytí družstevního podílu děděním se doba vlastnictví zůstavitele do lhůty pěti let nezapočítává!

Příklad:

Paní Láskorádová si v roce 2015 koupila družstevní podíl v bytovém družstvu, se kterým bylo spojeno právo k nájmu bytové jednotky. V lednu 2018 paní Láskorádová tento družstevní podíl spolu s právem nájmu bytu prodala a hned v únoru 2018 si koupila bytovou jednotku jež částečně uhradila z peněz utržených za prodej družstevního podílu. Paní Láskorádová je osvobozena od dani z příjmu, neboť příjem z prodeje družstevního podílu použila na uspokojení vlastní bytové potřeby do jednoho roku od prodeje a zároveň byl prodejem zrušen nájemní vztah.

Pan Novotný zdědil v roce 2010 po svém otci družstevní podíl v bytovém družstvu spojený s právem nájmu bytové jednotky v bytovém družstvu. V roce 2016 pan Novotný tento družstevní podíl prodal. Příjem z prodeje družstevního podílu pana Novotného je od daně z příjmu osvobozen, neboť mezi nabytím vlastnického práva pana Novotného a jeho prodejem uplynulo více než pět let.

6. OSVOBOZENÍ OD DANĚ Z PŘÍJMU PŘI NÁSLEDNÉM PRODEJI PO PŘEVODU DRUŽSTEVNÍHO BYTU DO OSOBNÍHO VLASTNICTVÍ

Při následném prodeji bytu převedeného do osobního vlastnictví musí prodávající k osvobození splnit některou z dříve uvedených podmínek, tedy:

  • doba mezi převodem bytu do osobního vlastnictví a jeho následným prodejem přesáhne pět (5) let;
  • v bytě měl prodávající bydliště po dobu nejméně dvou (2) let bezprostředně před prodejem;
  • v bytě měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem po kratší dobu, a použije získané prostředky do jednoho (1) roku od jejich nabytí k uspokojení vlastní bytové potřeby.

Příklad:

Pan Zapletal měl od devadesátých let v družstevním vlastnictví byt, který v roce 2017 převedl do osobního vlastnictví. V tomto bytě také po celou dobu sám bydlel. V roce 2018 se rozhodl tento byt dále prodat. Od daně z příjmu bude osvobozen, neboť měl po dobu alespoň dvou (2) let bezprostředně před prodejem v tomto bytě bydliště.

Paní Krejčířová měla v družstevním vlastnictví byt, který v roce 2017 převedla do osobního vlastnictví. Tento byt po celou dobu pronajímala a sama bydlela v rodinném domě. V roce 2018 se rozhodla byt dále prodat. Z tohoto prodeje bude muset odvést daň z příjmu, neboť mezi nabytím nemovitosti do osobního vlastnictví a následným prodejem neuplynulo pět let (a zároveň v bytě před prodejem neměla bydliště, aby se mohla uplatnit lhůta kratší).